Información Legal
Abajo encontrará algunos de los temas que usted precisa conocer y considerar en el momento de la compra de un inmueble en España:
Previo compra
Antes de llegara a España, debería usted asegurarse que tiene a su disposición los fondos suficientes para cubrir la cuantía de reserva. El mínimo absoluto requerido normalmente ronda desde los € 3.000 hasta los € 6.000 pero la cuantía puede ser mayor en los casos de los inmuebles más caros. La cuantía de reserva se puede pagar con la tarjeta de crédito o bien en efectivo. Un cheque internacional puede tardar en ser efectivo en el banco de España en un plazo igual o mayor a diez días.
Sí no pretende dejar una cuantía en depósito de reserva inmediatamente, corre usted el riesgo de perder el inmueble a favor de un tercero que si estuviera preparado y tuviera la cuantía para dicho depósito. En España no existen controles de cambio, esto quiere decir que, sea residente o no, usted es libre de conseguir un préstamo o hipoteca sobre su propiedad en cualquier moneda y desde cualquier banco del mundo. Los bancos españoles están muy dispuestos a hipotecar a los no residentes compradores de inmobiliarias tales como Real Estates. Necesitará:
- Una fotocopia de la declaración de la renta
- La nomina de los últimos tres meses
- Una referencia bancaria
- Un desglose del activo y del pasivo
- Los resúmenes bancarios de los últimos tres meses
- Sí es usted autónomo, resúmenes de cuentas
Negociando la compra
Una vez haya elegido la propiedad que le conviene, los términos de compra y el precio necesitarán ser negociados con el vendedor. Puede que usted quiera solicitar una hipoteca o hacer un acuerdo legal, o quizás modificar las fechas de finalización o la forma de pago. El vendedor que le hizo un excelente trabajo localizando su inmueble quizás no sea tan bueno a la hora de negociar los términos de venta con el propietario. Solicite hablar con el superior del la sección de ventas o con el gerente de ventas de la compañía y trabaje con él en la formación del equipo humano que negociará y llevará a cabo los términos de su compra. Talvez el vendedor en esta fase crea beneficioso el incorporar al equipo un abogado recomendado para asistir en la negociación, asegurándose así de que cualquier oferta esté siempre en su criterio y dentro del marco legal.
Eligiendo un abogado
Existen muchos y muy buenos abogados en España que además hablan fluidamente su idioma. Un abogado le proporcionará las garantías legales en la compra de su inmueble asegurándole que los requerimientos legales españoles se lleven a cabo y que la propiedad es comprada libre de gravámenes, cargas, deudas y que esté al día en todos sus pagos referentes a las contribuciones locales y cargos comunitarios. El abogado también puede asistir al equipo de ventas en las negociaciones difíciles y complicadas con el propietario. Utilizar a un abogado de su ciudad incrementará sustancialmente sus costes y casi con toda seguridad retrasará el proceso de venta.
Formalizando la oferta
Una vez exista un acuerdo verbal entre las partes, el siguiente paso será el de formalizar los términos de oferta de compra en un escrito. Los fondos se deben dejar en depósito en una cuenta bancaria o con su abogado para así demostrar al vendedor que existe una intención real de compra. Es una práctica habitual en España el incluir en la oferta una cuantía de dinero para reservar la propiedad hasta el intercambio de los contratos privados.
Intercambio de contratos privados
Aceptado el acuerdo por parte del propietario vendedor el siguiente paso en el proceso de venta es el del intercambio de los contratos privados de venta o de firmar una opción a compra. Esto puede llevarse a cabo en las dos semanas siguientes a la aceptación de la oferta o incluso antes. Su abogado habrá completado ya sus búsquedas e investigaciones sobre el inmueble y habrá pactado con el propietario vendedor el procedimiento de cancelación de cualquier deuda pendiente. El contrato privado de venta o opción de compra reflejará todo los términos acordados de la oferta y venta y establecido la fecha de finalización ante notario. Es una práctica habitual en esta fase el pagar un 10% del precio de compra que son no-reembolsables si la compra no se lleva a cabo.
Finalización en el notario
Una venta esta formalmente finalizada en España cuando la escritura pública de compra es firmada ante notario, el pago final abonado y la posesión dada al comprador.
Registro
Una vez firmado, el notario enviará una nota de la escritura pública por fax al registro de la propiedad local. Su abogado puede también abonar en su nombre todos los impuestos de transferencia relevantes y asociados con la compra y se encargará de las formalidades del registro de su escritura pública. El registro final de la escritura pública finalizará al cabo de dos meses. De forma similar, su abogado gestionará las transferencias de cuentas con los organismos tales como el servicio de agua y electricidad y organizará los pagos a través de una cuenta en un banco local.
Los costes de compra de un inmueble.
Hay tres cuotas principales y dos impuestos a pagar cuando se compra un Inmueble en España. Como regla empírica, debería usted sumar el total combinado de estas cuantías, verá que oscilan alrededor del 10% del precio de compra.
Las cuotas son como lo exponemos a continuación:
- Cuotas legales: Mínimo de €600 o el 1% del valor de compra, dependiendo de cual sea el mayor valor del Impuesto del Valor Añadido (I.V.A) actualmente cargado al 16%.
- Cuotas de notario: la escala esta fijada por ley y puede variar desde los €300 para propiedades de inferior precio hasta €841,40 para propiedades de mayor precio.
- Cuotas del registro de la propiedad: como regla empírica es un 60% de lo que cobra el notario.
Los impuestos
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 6% o, cuando compra a un promotor, constructor o transacciones habituales, IVA al 7% o 16% más timbres fiscales al 1%. El IVA del 16% es aplicable cuando se compran parcelas de tierra, locales comerciales, o espacios en garajes.
Plus Valía: normalmente a pagar por el propietario vendedor pero puede esta estipulado que lo pagan los compradores. Esto varía desde unos pocos miles de euros hasta alcanzar incluso algunos millones de euros en propiedades mayores con mucho terreno. Quien lo paga, estará pactado en las negociaciones y previo consulta con su abogado.